北京朝阳区二手房出售北京楼市二手房跌成了“洼地”

　　当前北京二手房市场的状况异常严峻；依据我对北京楼市多年来的观察和分析，目前北京楼市的恐慌情绪仍在持续扩散。

　　一方面，二手房价格连续多月下跌，且跌幅不断加速，尚未出现明显的止跌信号。另一方面，二手房源挂牌量逐月激增，许多房主因焦虑情绪而大幅降价，试图通过降价来刺激成交量，显示出明显的恐慌性抛售迹象。

　　在北京的房产市场中，依然是买方占据主导地位，卖房者在市场上处于相对被动的位置。进入2024年以来的8个月内，北京二手房价格已经经历了多次下滑；学区房成为了本轮楼市调整的领头羊。与此同时，内城的豪华住宅也未能幸免，就连城六区的次新房也同样受到了影响。

　　不仅如此，在北京的近郊区和远郊区总价几十万的挂牌价已经成为一种常见现象。在这种情况下，砍价至30多万成交完全有可能。

　　近期，一位小红书博主分享了自己的购房经历，她以36万的总价在房山区成功购入了一套建筑面积43平米、套内面积33平米的老破小，这套住宅拥有70年产权。

　　据她透露，当地租金大约为每月1600元，而购买这套房子只需支付30%的首付，随后的贷款月供甚至低于租金。考虑到30年后这套房子仍将归她所有，她毫不犹豫地做出了购买决定。

　　首先来看西城区的情况：西城区德胜学区的学区房多年来备受北京家长的追捧，然而如今却似乎成了烫手的山芋。

　　1、新风北里小区是与育翔小学对应的学区房。2024年3月，该小区一套小两居室以792万的总价成交，单价为12万/平米。而在2021年2月，同样户型的一套房源以1080万的总价成交，单价为16.4万/平米。短短三年时间，价格下跌了288万，跌幅达27%。

　　2、新明胡同也是育翔小学的对应学区。2024年3月，该区域一套两居室以718万元的总价成交，单价为11万/平米。相比之下，2018年的一套相同为850万，单价为13万/平米。六年时间里，价格不但没有上涨，反而下跌了132万，跌幅为16%。

　　3、西城区天宁寺东里小区在2024年4月12日成交了一套57平米的两居室，总价为345万，单价为6万/平米。而2023年8月，该小区同样户型的一套房源以516万的总价成交，单价为10.8万/平米。仅仅8个月的时间里，小区单价从10.8万/平米跌至6万/平米，跌幅高达45%。

　　说句实话，成本越低，砸盘行为就越显得果决。对于老小区业主来说，最大的优势在于房屋成本非常低。无论怎样砸盘，都是赚多赚少的问题，因此在很多时候，老破小区的砸盘现象往往更为惨烈。然而，老破小区的绝大部分业主的成本都很低，只有少数后来为了学区而购房业主被套牢。

　　4、钟声胡同在2022年8月成交的一套两居室成交价为870万；而在2024年8月，同户型的两居室成交价降到了609万，下跌了261万，跌幅约为30%。

　　5、天宁寺前街南里在2023年2月成交的一套两居室成交价为820万；而在2024年8月，同户型的两居室成交价为579万，下跌了241万，跌幅约为30%。

　　6、马连道北街在2023年3月成交的一套两居室成交价为550万；而在2024年8月，同户型的两居室成交价为386万，下跌了164万，跌幅约为30%。

　　7、中信城作为二环内的优质次，去年的价格依然保持稳定，但最近几个月开始出现了砸盘现象。具体来说，2024年3月，小区一套低楼层的两居室以1452万的价格成交；到了5月份，有人开始砸盘，同年5月，一套中间楼层的两居室以1388万的价格成交；

　　最近一次在7月成交的同同样是低楼层，成交价降到了1329万。与3月成交的同户型两居室相比，价格下跌了123万，跌幅达到了9%，仅用了5个月的时间。中信城两居室价格的下跌，也说明了即便是在西城这样的核心区域，价格较高的硬伤房也不容易出售，卖家只能选择砸盘。

　　1、上地东里的房价已经回落到了2016年下半年的水平。2024年3月，一套小两居室以725万的总价成交，这一价格已经回到了2016年11月以前的水平，相较于2021年955万的高点成交价下跌了230万，跌幅接近25%。令人意想不到的是，仅过了一个多星期，到了4月初，同户型的价格又下跌了13万，降至712万，显示出价格下跌的速度在加快。

　　2、海淀区清河地区的永泰园，一套44平米的一室一厅中楼层房源，2023年的成交价为419万，折合单价约为9.5万/平米。而到了2024年7月，同户型底层房源的成交价降至230万，折合单价约为5.2万/平米。一年时间里，房价下跌了189万，下降幅度几乎达到了一半。

　　3、即便是被视为万柳学区代表的老牌小区蜂鸟家园，房价也再次创下新低。8月成交的一套学位占用的43平米北向开间，成交价为470万，折合单价约为10.9万/平米。而在6月时，同户型的成交价为495万，今年4月的成交价还在570万。这半年时间里，蜂鸟家园的房价屡创新低。与高位时期的900多万元相比，降幅已经超过50%。

　　4、实际上，蜂鸟家园的情况并非孤例。例如，位于苏州桥的小南庄社区，一套41平米的占坑房，在2021年最高位时成交价为617万，而如今的价格仅剩303万；在近两年的下跌行情中，学区房的跌幅尤为显著。

　　5、我再以万柳的怡秀园小区为例，2021年8月成交的一套小三居室，成交价为1296万，而不到三年的时间内，同户型的成交价已降至815万，下跌了481万，跌幅达到38%，相当于每平米下跌了近5.5万/平米，可谓惨不忍睹。

　　6、碧水云天小区在8月1日成交了一套129平米的三居室，成交价为1480万。查看该小区的历史成交价格轨迹，发现同户型在2022年3月的成交价为2280万，下跌了800万，跌幅达到36%。此外，碧水云天小区在7月成交了一套中间楼层的180平米四居室，成交价为2310万，创下近几年同户型的价格新低。而同户型的180平米四居室在2021年6月的成交价为3360万，下跌了1050万，跌幅超过了30%。观察该小区的历史成交价格轨迹，小区房价已经跌回到2016年的水平。

　　万柳作为北京的豪宅片区，次新房较多，房价较高，学区优质，一直以来都是改善家庭的理想选择。然而，在这一轮的下跌中，该区域的跌幅也相当显著。

　　1、朝阳区广渠路上的珠江帝景是一个知名度较高的次新商品房小区，其所处的陈经纶帝景学区是一所九年一贯制的优质学校。这一轮的下跌也颇为惨烈。2022年3月成交的一套两居室成交价为1291万，而同户型在2024年4月的成交价降到了930万，下跌了361万，跌幅达到28%。

　　2、火星园在2021年3月成交的一套两居室成交价为1423万，同户型在2024年7月的成交价为1025万，下跌了398万，跌幅约为28%。

　　3、华鼎世家在2022年1月成交的一套三居室，成交价为1610万，同户型在2024年7月的成交价为1120万，下跌了490万，跌幅约为31%。

　　4、润泽悦溪在2022年1月成交的一套两居室成交价为825万，同户型在2024年7月的成交价为688万，下跌了137万，跌幅约为17%。

　　5、棕榈泉国际公寓在2022年9月成交的一套两居室成交价为1558万，同户型在2024年7月的成交价为1205万，下跌了353万，跌幅约为23%。

　　6、最近，北京望京西园一区的一套二手房再次下调了挂牌价，单价直接降至约3.7万/平米，刷新了望京近年来的价格底线。这一价格水平已经堪比东部的二线城市。虽然这是一套不带电梯的顶层复式大户型，但它所在的望京区域是北京的第二CBD。即便现在望京的产业有所收缩，但从崔各庄到孙河，再到金盏，甚至东坝区域的新盘，在进行定位和宣传时，都会提到与望京的关系。在过去十年中，望京一直是一个重要的参照点和标杆，但现在该区域的二手房价格不断下探，几乎成为四环线上的价格洼地。

　　例如，上述望京西园一区的房源并非孤例，该小区还有大量议价空间较大的房源在售。下面这套59平方米的一居室，报价为348万，底价可议至300万以内，这意味着还有约15%的砍价空间。实际成交单价不到5万/平米，而两年前同面积段相近楼层的房源成交价在410-420万之间，单价约为7万/平米，两年间降价幅度约为29%。

　　7、望京新城是望京区域二手房成交最活跃的小区之一，因为它紧邻双地铁站，配套完善，一度受到韩国买家和年轻人的青睐。该小区的建筑年代为1997-2000年，目前大量房源的挂牌价格不到5万/平米，与两年前超过6万/平米的成交价格相比，降幅超过20%。

　　8、融科橄榄城作为望京地区的豪宅代表之一，近年来的平均挂牌价一直稳定在10万/平米以上，但今年部分房源悄然下调至8万/平米以下。小区一期、二期、三期中挂牌价在9万/平米以下的房源合计有十多套。

　　从监测的数据来看，过去一年中，望京地区的二手房挂牌均价跌幅为15.84%，而花家地近一年的房价降幅为19.2%。这一降幅在北京属于中等偏高水平，与业主的实际感受存在明显差异。主要原因有两点：

　　1、目前各平台给出的统计数据都是基于挂牌价格，而非实际成交价格。其中不乏一些非诚心出售的卖家挂出高价，这部分房源的挂牌价与三年前相比并未发生明显变化，它们拉高了整体的均价。而那些诚心出售的卖家，在已经挂出较低价格的基础上，最后成交时仍有10%-20%的让价空间，因此他们的实际感受是最为线、与近一年跌幅更大的北苑和跌幅相近的

　　板块相比，望京板块的价格在2023年之前一直比较平稳，此后快速下跌。而北苑、小营目前的挂牌均价甚至比三年前还要高。若拉长时间周期来看，这些板块的价格波动较大，使得望京业主的感受更为强烈。

　　、太阳宫等板块的二手房挂牌价下降幅度以及与三年前的价格对比，都明显不如望京地区显著，这也导致望京成为了事实上的价格洼地，而这个洼地是通过不断降价形成的。

　　1、近年来，望京受到了年轻人的青睐，这部分人群流动性较强。同时，2015年前后首次置业的业主，现在又到了改善置换的时间节点。大部分改善需求会自然而然外溢出望京，流向诸如后沙峪、新国展、金盏、东坝等板块。因为望京内部的普通小区与高端小区之间的总价差距较大，改善需求往往难以触及融科橄榄城、国风上观等大户型、高单价的小区，因此只能外溢到总价差距较小、新盘和次新较多的外围区域。以相似的单价换取更大的面积，补足总价差即可。这些年崔各庄、后沙峪等板块的新盘特别受望京改善客户的青睐，正是出于这一原因。面对望京板块内部8万/平米以上的二手房改善小区，以及崔各庄7万/平米左右的新房、后沙峪5万/平米的新房和约4万左右/平米的次新二手房，买房人的选择不言而喻。而且，从朝阳崔各庄到顺义后沙峪这条开发带，是北京五环沿线非常难得的整体规划、连片开发、落地执行比较完整的区域，对于改善需求而言，从五环内换到五环外，在心理上不会产生明显的落差感。

　　2、当前，望京的挂牌量非常大。改善需求外溢置换需要先卖后买；2016年之前低价买入的人，现在有一部分希望锁定收益；年轻人买房之后，随着家庭有了孩子，需要更换学区房。过去，望京房子换手率高、流动性好被认为是优点，但现在由于多种因素叠加，成交周期延长，卖方仍然按照原有节奏出售，而买方减少，交易活跃的惯性反而导致库存量不断上升。

　　最后，我想通过几个内城豪宅的案例来结束今天的讨论。为了避免过多的文字堆砌导致视觉疲劳，我将挑选几个典型的例子进行说明。实际上，北京楼市降价的现象比比皆是，即便花上三天三夜也难以尽数讲述。

　　本轮市场调整中，连北京的高端住宅区也未能幸免于难。在这一波行情下行的趋势下，即使是位于首都核心区域的豪宅也无法独善其身。近几年来，北京内城区涌现了不少号称“值得珍藏”的豪宅项目，它们均占据着极佳的位置，并且声称拥有显著的溢价空间，有的甚至宣称每平方米最高可倒挂10万。

　　例如国安府和霞公府，原本凭借其独一无二的地理位置被认为能够维持坚挺的价格，但一旦流入二手市场，价格即刻下滑。

　　和位于王府井的“金舆东华”，这两个项目在2020年底开盘时的均价高达每平米18万，部分房源甚至达到20万，但现在在某些房产平台上挂出的二手报价已经降至14-15万之间，甚至有个别房源报价仅为13万。而且这只是报价，实际成交价可能还会更低。

　　2023年上半年，随着疫情的解封，北京楼市迎来了最后一波高价成交的热潮。少数有远见的业主选择在高点售出房产，实现了资产的安全落地；而大多数反应迟缓的业主则按兵不动，直到下半年北京楼市出现急剧下跌，才恍然大悟。

　　此次市场调整不仅波及全国各大城市，即便是被视为房地产价值堡垒的北上广深等一线城市，也未能幸免，共同经历了二十多年来“历时最长、跌势最猛、降幅最大”的市场洗牌。

　　。这种转变不仅深刻反映了市场趋势的变化，也是对中产阶级财富结构的一次重大考验。目前全国楼市正处于低迷状态，一线城市普遍出现下跌现象，要回归健康的发展轨道还需要一段时间。然而，庞大的市场需求依然存在，随着经济周期的变化，楼市的需求将进一步得到释放。基于今年稳中求进、以进促稳、先立后破的宏观政策基调，我们对房地产市场的前景持谨慎乐观的态度。

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